Vymáhanie dlžného nájomného bez nájomnej zmluvy

Vymáhanie nájomného bez nájomnej zmluvy?

Vymáhanie nájomného bez nájomnej zmluvy znie na prvý pohľad zvláštne. Preto to musíme uviesť na pravú mieru. Predstavte si, že niekomu prenajmete byt, nájomná zmluva skončí, nájom zanikne a nájomca sa odmietne vysťahovať. Ba čo viac, odmieta platiť za to, že v byte býva. Čo je vtedy možné robiť?

Nie je nájomné, ako nájomné?

Ak prenajímate byt, tak medzi Vami a osobou užívajúcou byt existuje právny vzťah z nájomnej zmluvy. Podľa nej je povinný platiť nájomné, teda vzájomne dohodnutú sumu za to, že môže byt užívať. Pokiaľ ju neplatí, okrem iného má prenajímateľ právo nájomné vymáhať.

Akonáhle však nájom skončí a nájomná zmluva zanikne, už sa z právneho hľadiska nejedná o právo na „nájomné“ ale vlastník bytu má právo na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške tzv. bežného nájomného v danej lokalite a v danom čase, ktoré sa platí za obdobný byt.

Fakticky má teda vlastník bytu právo na to, aby mu bolo zo strany užívateľa („nájomcu“) zaplatené, ale právno technicky musíme rozlišovať, či ide o nárok zo zmluvy (nájomné) alebo nárok z bezdôvodného obohatenia (§ 451 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Ako sa stanovuje bežné nájomné pri vymáhaní nájomného bez nájomnej zmluvy?

V situácii, keď vymáhate nájomné z platnej a existujúcej nájomnej zmluvy, je to jednoduché. Žiadate to, čo máte dohodnuté v zmluve. Ak však nájomná zmluva nikdy nebola platne uzavretá, alebo zanikla, môžete žiadať tzv. bežné nájomné. Situácia je jednoduchšia, keď už nájomný vzťah existoval. Vtedy môže byť základom pre bežné nájomné suma, ktorú bývalý nájomca doposiaľ platil.

Ak chcete byť presný, môžete si nechať vypracovať znalecký posudok na stanovenie tzv. bežného nájomného. Avšak v praxi sa často používa a súd akceptuje aj tzv. odborné vyjadrenie – potvrdenie od realitnej kancelárie, ktorá môže ohodnotiť výšku bežného nájomného za byt v danej lokalite a danom čase. S takto stanovenou sumou, potom môžete vypočítať sumu, ktorú môžete požadovať.

Za aké obdobie môžem od „nájomcu“ požadovať náhradu (bežné nájomné)?

Od osoby, ktorá užíva Váš byt bez právneho dôvodu môžete žiadať sumu bežného nájomného stanovenú napr. odborným vyjadrením, či iným odhadom vynásobenú počtom mesiacov, ktoré byt užíval. Ak byt užíval pomernú časť, potom je potrebné stanoviť pomernú sumu na deň.

Žiadať môžete prakticky akéľkovek obdobie, ale pozor si treba dať na premlčanie.

Pozor na premlčanie

Nakoľko bežné nájomné, ako náhrada za užívanie bytu bez nájomnej zmluvy je bezdôvodným obohatením užívateľa na úkor vlastníka bytu, premlčuje sa nárok nasledovne:

Podľa § 107 Občianskeho zákonníka

(1) Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.

(2) Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.

Žalovať odporúčam maximálne 2 roky spätne rátaných odo dňa podania žaloby. Inak hrozí, že súd na námietku premlčania žalovaného zvyšok zamietne, čo bude mať vplyv aj na nárok na náhradu trov konania.

Ako postupovať pri vymáhaní nájomného bez nájomnej zmluvy?

Je dobré mať určenú hodnotu bežného nájomného, následne vypočítať počet mesiacov, počas ktorých „nájomca“ byt užívať bez nájomnej zmluvy (bez právneho titulu). Najskôr je vhodné nájomcu písomne vyzvať na dobrovoľnú úhradu. Pokiaľ odmietne, neostáva nič iné, len podať žalobu. Na jej podanie môžete využiť aj upomínacie konanie.

Dobre, ale ako dostanem „nájomcu“ z bytu?

Svojpomocné vysťahovanie, napriek všetkým zaručeným radám a skúsenostiam na internete neodporúčam. Pokiaľ chcete „nájomcu“ vysťahovať legálne, je potrebné konať cez súd, a to podaním žaloby na vypratanie nehnuteľnosti. Ak ani napriek súdnemu rozhodnutiu osoba byt neopustí, potom ju môže proti jej vôli vysťahovať súdny exekútor.

Viac si môžete pozrieť v tomto videu.