Zrazu máte nového spoluvlastníka, ktorého nepoznáte
Roky ste vlastnili dom s bratrancom. Jedného dňa sa dozviete, že svoj podiel predal cudziemu človeku – bez toho, aby ho najprv ponúkol Vám. Máte nového spoluvlastníka, ktorého ste si nevybrali a cítite sa obídení, pretože ak by Vám podiel ponúkol, možno by ste ho aj kúpili. Zákon je však na Vašej strane a dáva Vám hneď niekoľko možností, ako sa brániť. Dôležité je konať a nenechať uplynúť čas.
Kedy ide o porušenie predkupného práva?
O porušenie povinnosti povinného spoluvlastníka ide najmä vtedy, keď:
- Vám ponuka na prevod (predaj, darovanie) podielu vôbec nebola doručená
- ponuka síce urobená bola, ale podiel sa neskôr predal za výhodnejších podmienok, než aké boli ponúknuté Vám
- alebo bol podiel prevedený na záujemcu ešte pred uplynutím lehoty na prijatie ponuky.
V každom z týchto prípadov máte právne nástroje na obranu.
Tri možnosti, ako reagovať
Ako opomenutý spoluvlastník si môžete vybrať jednu z troch ciest:
- Dovolať sa relatívnej neplatnosti prevodu (§ 40a Občianskeho zákonníka) – a to prejavom vôle, ktorým namietate neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu. Účinky námietky neplatnosti nastávajú, keď Váš prejav dôjde predávajúcemu aj nadobúdateľovi.
- Žiadať nadobúdateľa, aby Vám podiel ponúkol späť (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka) – a to za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol. Ak to odmietne, môžete sa na súde domáhať, aby jeho prejav vôle nahradil súd.
- Ponechať si predkupné právo voči novému nadobúdateľovi pre prípad, že by chcel podiel v budúcnosti previesť ďalej.
Pozor na premlčanie – čas hrá proti Vám
Toto je veľmi častá chyba ľudí. Spoluvlastník sa aj dozvie o tom, že jeho predkupné právo bolo porušené, no čaká. A to je zásadná chyba. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti sa premlčuje v trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť už okamihom, keď došlo k porušeniu predkupného práva – teda uzavretím zmluvy. Ak necháte túto dobu uplynúť, sporný prevod sa bude považovať za platný a obrana už nebude úspešná.
Preto platí jednoduché pravidlo: len čo zistíte, že Vás spoluvlastník „obišiel“, riešte to bezodkladne.
Záver
Porušenie predkupného práva neznamená, že ste o svoje možnosti prišli – naopak, máte hneď tri možnosti obrany. Kľúčové je zvoliť tú správnu a stihnúť to včas, kým neuplynie premlčacia doba.
Ak vás pri predaji podielu obišli a chcete sa brániť, pokojne ma kontaktujte. Posúdim Váš prípad a navrhnem najúčinnejší postup.
