Investície do cudzej nehnuteľnosti
Poznáte to. Žijete s niekým, nasťahujete sa do jeho domu, či bytu, žijete ako rodina a podľa potreby financujete to, čo je potrebné. Rozhodnete sa, že napr. zafinancujete rekonštrukciu domu, prípadne výmenu okien, či kuchyňu, alebo kúpeľňu. A to napriek tomu, že dom/byt nevlastníte. Potom nastane rozchod. Čo s rekonštrukciou? Veď ste vykonali investície do cudzej nehnuteľnosti. Ako postupovať?
Majiteľ nehnuteľnosti sa bezdôvodne obohacuje
Pokiaľ ste vykonali investície do cudzej nehnuteľnosti a neexistovala medzi Vami preukázateľná dohoda, ktorá by ich charakter a vzájomné práva a povinnosti upravovala, potom sa jedná o bezdôvodné obohatenie. O bezdôvodnom obohatení som písal v samostatnom článku – Bezdôvodné obohatenie.
Podľa § 451 Občianskeho zákonníka
(1) Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
(2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
Bezdôvodným obohatením je v takom prípade nie suma vynaložených finančných prostriedkov, ale rozdiel medzi hodnotou veci pred týmito investíciami a po nich. Ten, kto do nehnuteľnosti investoval však musí vedieť preukázať kedy, čo a v akom rozsahu vykonal (investoval). Následne je možné napr. znaleckým posudkom určiť hodnotu týchto investícií a rozdiel medzi cenou pred a po investíciách. Tento rozdiel je suma, ktorú môže „poškodený“ požadovať od majiteľa nehnuteľnosti, do ktorej investoval.
Nie každá investícia do cudzej nehnuteľnosti je bezdôvodným obohatením
Český Najvyšší súd (sp.zn. 33Odo/477/2003) vyslovil zaujímavý právny názor, podľa ktorého:
„V prípade investícií do cudzej nehnuteľnosti treba pod pojmom investícia rozumieť aj zmenu stavebnotechnického stavu domu, ktorou sa jeho hodnota zvyšuje (teda nejde o obyčajné udržiavacie činnosti, ktoré hodnotu nezvyšujú)„.
Pozor na premlčanie
Premlčacia doba pri bezdôvodnom obohatení nie je 3 roky. Podľa § 107 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka
(1) Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.
(2) Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.
K plynutiu premlčacej doby pri investícii do cudzej nehnuteľnosti sa vyjadril aj Najvyšší súd SR v rozhodnutí zo dňa 11.12.2013 sp.zn. 1MCdo/16/2011:
„Všeobecne platí, že bezdôvodné obohatenie získané plnením bez právneho dôvodu (ak právny dôvod nejestvoval od počiatku) vzniká už samotným poskytnutím plnenia. V prípade, že plnenie spočívalo v investíciách do cudzej nehnuteľnosti, vzniká vlastníkovi nehnuteľnosti bezdôvodné obohatenie v okamihu, keď došlo k zhodnoteniu tejto nehnuteľnosti (k tomu porovnaj napr. uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky z 29. januára 2003 sp. zn. 25 Cdo 355/2001) a od tohto okamihu začína plynúť aj objektívna premlčacia doba v zmysle § 107 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Dovolací súd preto súhlasí s názorom súdov obidvoch nižších stupňov, ktoré v posudzovanej veci začiatok plynutia tejto premlčacej doby odvíjali od okamihu ukončenia rekonštrukčných prác žalobcami na predmetnej nehnuteľnosti, ku ktorému podľa výsledkov vykonaného dokazovania došlo najneskôr 4. septembra 1996. Pretože posledný deň trojročnej objektívnej premlčacej doby pripadol na sobotu 4. septembra 1999, jej posledným dňom bol napokon až pondelok 6. septembra 1999.“
Ako sa bezdôvodné obohatenie vyporiadava?
Podľa zákona ten, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatil je povinný toto obohatenie vydať. Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.
Podľa § 458 Občianskeho zákonníka
(1) Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada.
(2) S predmetom bezdôvodného obohatenia sa musia vydať aj úžitky z neho, pokiaľ ten, kto obohatenie získal, nekonal dobromyseľne.
(3) Ten, kto predmet bezdôvodného obohatenia vydáva, má právo na náhradu potrebných nákladov, ktoré na vec vynaložil.
I keď sa možno bezdôvodné obohatenie javí ako pomerne jednoduchý inštitút, opak je pravdou. Nie všetko je bezdôvodným obohatením. Vždy je potrebné zistiť, či nárok na bezdôvodné obohatenie nie je premlčaný a hlavne, kto je ten, kto sa bezdôvodne obohatil.
Následne je vhodné najskôr druhú stranu vyzvať na dobrovoľné zaplatenie dlhu a v prípade ak odmietne, pristúpiť k podaniu žaloby.
Domnievate sa, že sa na Váš úkor niekto obohatil?
Napíšte mi a pozrieme sa na to
JUDr. Patrik Ozimanič, advokát
