Jeden platí, druhý nie — a čo s tým?
Spoločná nehnuteľnosť, jeden spoluvlastník platí elektrinu, vodu, daň z nehnuteľností a odvoz odpadu. Druhý sa na ničom nepodieľa. Keď dôjde na súdne konanie a začne sa konanie o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, mnoho ľudí si myslí, že súd bude riešiť len jedno: kto dostane nehnuteľnosť a za koľko.
To je omyl. V praxi sa riešia napr. aj investície do nehnuteľnosti a dokonca existuje súdne rozhodnutie, podľa ktorého súd môže riešiť aj vzájomné finančné nároky spoluvlastníkov vrátane tých, ktoré vznikli z každodennej prevádzky nehnuteľnosti. Kľúčové je však riadne si uplatniť nárok.
Čo je vyporiadanie v širšom zmysle?
Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka dáva súdu právomoc zrušiť podielové spoluvlastníctvo a vyporiadať ho. Judikatúra slovenských (aj českých) súdov k tomuto ustanoveniu dlhodobo dotvára inštitút tzv. vyporiadania v širšom zmysle — teda zahrnutie vzájomných majetkových nárokov spoluvlastníkov do toho istého konania.
Prakticky to znamená: namiesto toho, aby ste podali dve žaloby (jednu na vyporiadanie, druhú na náhradu výdavkov), uplatníte všetko v jednom konaní.
Bežné výdavky? Áno, aj tie
Kľúčový moment, ktorý mnohých prekvapí: do širšieho vyporiadania nespadajú len veľké investície ako rekonštrukcia strechy či zateplenie fasády. Súdy uznávajú aj bežné prevádzkové náklady, konkrétne:
- poplatky za elektrinu, plyn, vodu a stočné — ako náklady súvisiace s užívaním spoločnej veci podľa § 139 ods. 1 a 2 OZ,
- daň z nehnuteľností a miestny poplatok za komunálny odpad — ako povinné poplatky viazané na vlastníctvo nehnuteľnosti,
- náklady na nevyhnutné technické pripojenie (napr. kanalizačná prípojka) — ak druhý spoluvlastník s vynaložením výdavku aspoň konkludentne súhlasil.
Právnym základom je § 139 ods. 1 a 2 OZ — každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na nákladoch spojených so spoločnou vecou v rozsahu svojho podielu. Ten, kto platil za druhého, má právo na náhradu.
Pozor na premlčanie
Právo na náhradu sa premlčuje v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ, ktorá plynie osobitne pre každý výdavok — od dňa, keď bol vynaložený. Čím dlhšie čakáte, tým viac starších platieb môže premlčaním zaniknúť.
Neužívam nehnuteľnosť — nemusím platiť?
Povinnosť prispievať na náklady vyplýva z vlastníctva podielu, nie z toho, či spoluvlastník nehnuteľnosť fakticky užíva.
Krajský súd v Prešove sp.zn.24Co/18/2019 zo dňa 15.12.2020
„Za investície, ktoré sú spôsobilé byť predmetom vyporiadania zrušovaného podielového spoluvlastníctva spoločnej veci súdom podľa ustanovenia § 142 tretia veta o.z., ktoré sa vykonáva ako vyporiadanie v širšom zmysle môžu byť považované aj náklady v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach ako aj náklady na nevyhnutnú opravu a údržbu spoločnej veci. Záver súdu, podľa ktorého žalobkyňou uplatnený nárok na náhradu pomernej časti nákladov súvisiacich s užívaním spoločnej nehnuteľnosti (nárok na zaplatenie poplatkov za elektrinu, vodné, stočné, daň z nehnuteľnosti a poplatky za odvoz komunálneho odpadu) a nárok na úhradu pomernej časti nákladov súvisiacich s nevyhnutnou opravou aúdržbou spoločnej veci (poplatky súvisiace so zriadením napojenia na verejnú kanalizáciu) je potrebné považovať za investície vložené do spoločnej veci jedným zo spoluvlastníkov počas trvania podielového spoluvlastníctva je správny a odvolanie je v tejto časti nedôvodné. Skutočnosť, že žalovaná v určitej časti rozhodného obdobia nehnuteľnosti neužívala, ju povinnosti podieľať sa na úhrade nákladov v rozsahu jej spoluvlastníckeho podielu nezbavuje.“
Záver
Ak ste roky udržiavali spoločnú nehnuteľnosť na vlastné náklady, máte právo žiadať náhradu. Dôležité je správne nároky uplatniť.
Ak riešite podobnú situáciu, rád vám pomôžem posúdiť vaše nároky a navrhnúť postup.
